Wohnimmobilien-Einkauf für Nachhaltige
Wohnimmobilien Fonds
Mission Investing: Soziale und impulse für den
Umweltschutz mit Nachhaltigen Wohnimmobilien
Mehr Mieterfreundlichkeit und Umweltschutz in deutschen Großstädten
Veröffentlicht am 22.Januar 2013
Von Christoph Marloh
Mission
Investing erlaubt es gemeinnützigen Stiftungen, ihren Kapitalstock für den
Stiftungszweck arbeiten zu lassen. Der bundesdeutsche Wohnungsmarkt bietet sich
zu diesem Zweck gegenwärtig besonders an. Wohnungen werden in den dynamischen
Metropolen fortlaufend knapper. Steigende Ausgaben verdrängen Familien sowie
Alleinerziehende. Durch eine mieterfreundliche
Bewirtschaftung und durch ausgabensparende energetische Modernisierungen
können gemeinnützige Stiftungen ihren Beitrag zur Bewahrung von
Sozialstrukturen und zum Umweltschutz leisten. Als Investment erwirtschaften
Nachhaltige Wohnimmobilien stabile Erträge und registrieren laufende
Wertsteigerungen.
Die
Mehrheit der vermögenden Gemeinnützigen Stiftungen in Deutschland beabsichtigt,
ihr Stiftungsvermögen in den nächsten Jahren komplett im Einklang mit dem Zweck
der Stiftung anzulegen. Hiermit folgt die Bundesrepublik den Vereinigten
Staaten, wo sich das Volumen des Mission Investing auf Grund einer entwickelten
Infrastruktur in den letzten zwanzig Jahren verdreifacht hat. Die jetzige
Niedrigzinsphase veranlaßt mittlere Stiftungen, ihre Investitionsstrategie zu
überdenken und dabei die strikte strukturelle Abgrenzung von Anlagenverwaltung
und Mittelverwendung zu hinterfragen. Der Hebel ist immens: schon mit der
zweckkompatiblen Anlage von 15% ihres liquiden Stiftungsvermögens könnten
inländische Stiftungen dreimal soviel bewegen, wie mit ihrer gesamten
Fördertätigkeit. Auch die Gefahr von Widersprüchen zwischen Investitionen und Zweck
der Stiftung kann dabei wesentlich vermindert werden.
Wohnimmobilien
sind für Stiftungen in Anbetracht niedriger Zinsen heute gesuchte Anlagen. Die
Cashflows sind konjunkturbeständig. Passende Objekte befinden sich in gut
eingewachsenen gesuchten Stadtlagen oder im stadtnahen Vorortgürtel und weisen
stabile Mieterstrukturen auf.
Öffentliche Verkehrsmittel, Versorgung und Schulen sind in der Nähe zu
finden. Durch Zuwanderung und geringe Neubautätigkeit sind in den dynamischen
Metropolen fortwährende Wertzuwächse zu verzeichnen.
Der
soziale Nachteil: Wohnraum wird in Großstädten wie Hamburg und Berlin
fortlaufend teurer. Zunehmende Mieten und Preise für Energie verdrängen
Familien und Alleinerziehende aus Innenstadtlagen. Durch eine mieterfreundliche
Verwaltung und kostensparende energetische Modernisierungen können Stiftungen
einen Beitrag zur Bewahrung von städtischen Sozialstrukturen und zum Schutz
natürlicher Ressourcen leisten.
Bei
einem nachhaltig bewirtschafteten Hamburger Immobilienportfolio, an dem mehrere
deutsche gemeinnützige Stiftungen beteiligt sind, konnte die Gesamtbelastung
der vorhandenen Mieter in den vergangenen 4 Jahren stabil gehalten werden.
Trotz gestiegener Preise erhöhte sich die monatliche Gesamtmiete nur um 1
Prozent. Im gleichen Zeitabschnitt konnten die Nettomieterlöse aus bestehenden
Mieten demgegenüber um 14% gesteigert werden. Ermöglicht wurde das durch eine
Senkung der Nebenkosten, die sich bereits in 2012 um 19% reduzierten.
In den
zukünftigen Jahren sind weitere Augabensenkungen durch energetische
Modernisierungen vorgesehen. Objekte der 1960er und 70er Jahre, die
stellenweise gute Anfangsrenditen bieten, haben oftmals einen großen
Energieverbrauch von 30 Liter Heizöl pro m2 und Jahr oder mehr. Zum Vergleich:
Neubauten liegen bei etwa 5 Liter.
Die
Ausgestaltung der Sanierungen ist vom jeweiligen Zinshaus abhängig. Meistens
findet eine Optimierung der Gebäudehülle statt - durch Installation neuer
Fenster und die Isolierung von Außenwänden und Geschossdecken. Dabei werden
mineralische Dämmstoffe präferiert, weil sie umweltverträglich und feuersicher
sind. Moderne Heizungsanlagen mit Solarthermie-Unterstützung bieten eine gute
Brennstoffausnutzung. So lässt sich in den vorgenannten Altersklassen bis zu
80% der Energie einsparen.
Die
Kosten der energetischen Modernisierung belaufen sich auf nach Berechnungen der
Deutschen Energieagentur im Durchschnitt 275 EUR pro m2. Diese amortisieren
sich zu 110% binnen von 10 Jahren durch die gesetzlich zulässige Umlage auf die
Mieten. Energetische Optimierungen sind in Folge dessen nicht allein
wertsteigernd. Die Umlage steigert auch die Mieteinkünfte um eine
11%-Komponente. Durch die Erstellung von aktualisierten Energiebilanzen wird
vor Beginn der Modernisierungen sichergestellt, daß alle Baumaßnahmen für
gegenwärtige Mieter großteils warmmietenneutral vollzogen werden können.
Im
vorgenannten Hamburger Zinshausportfolio wird die lokale Beschäftigung durch
Übertragung von Hauswartdiensten an Mieter gefördert. So konnte in 2011 ein handwerklich
gewandter und bei den Mietern akzeptierter Mieter nach langjähriger
Arbeitslosigkeit eine ihn erfüllende Aufgabe in der Betreuung von fünf
Wohnimmobilien finden. In 2012 organisierte er ein Sommerfest für Mitbewohner
und Nachbarn für die Harburger Tafel.
An
Mission Investing interessierte gemeinnützige Stiftungen fördern den
Informationsaustausch zwischen Kapitalanlage und Mittelverwendung. Wenn der
Zweck der Stiftung soziale und ökologische Ziele verfolgt, sollte ein
Teilbetrag des Stiftungsvermögens für Mission Investments im Bereich
Nachhaltiges Wohnen reserviert werden. Sofern keine interne
Immobilienverwaltung vorhanden ist, können nachhaltige Private Placements für
Investments ab 50.000 EUR gezeichnet oder Exklusivprojekte mit Investitionen ab
3 Mio. EUR durchgeführt werden.
Grundlegend
für den Erfolg von nachhaltigen Wohnprojekten sind glaubhafte soziale,
ökologische und finanzielle Eckdaten. In finanzieller Betrachtung sind
Marktkenntnis und Marktzugang der Erwerbsabteilung entscheidend. Diese drücken
sich in der Ausdifferenzierung auf eine Region und in einer Leistungsbilanz bei
Ankauf, Absatz und Bewirtschaftung aus. Gesellschatliche und ökologische
Zielvorgaben sollten vertraglich fixiert sein. Beteiligungsangebote sollten
über ein externes Rating verfügen. Bei der Wahl von Beteiligungsprodukten kann
eine auf nachhaltige Geldanlagen spezialisierte Kreditanstalt helfen.
Weitere
Informationen:
Analyse
zu Mission Investing: www.stiftungen.org
Nähere
Informationen zu Christoph Marloh finden Sie an diesem Ort.
Grundbesitz 24 über Nachhaltige Wohnimmobilien für den
Werterhalt des Stiftungsvermögens
Negative Realzinsen als Problem für Stiftungen
Veröffentlicht am 2.Januar 2012
Hamburg,
2.1.2012. Die Inflationsraten steigen und haben die Renditen der Bundesanleihen
längst hinter sich gelassen. Der Preisindex stieg in 2011 um 2,7 Prozent - nach
1,5% im Schnitt der letzten 10 Jahre. Um annähernd 4,5 Prozent stieg schon im
Februar 2011 der Index der wahrgenommenen Inflation (IWI), der auf einer
höheren Gewichtung von Gütern des alltäglichen Bedarfs basiert und die
Ausgabenrealität vieler Zuwendungsempfänger wiedergibt. Bei einer Rendite
deutscher Staatstitel von annähernd1,5% per annum folgt daraus eine negative
Verzinsung der Stiftungsvermögen zwischen 1% und 3% per annum. "Da
Stiftungen viele Aufgaben auf sich nehmen, die den Staat entlasten, führt
Inflation zu einer Schmälerung bürgerschaftlichen Engagements oder zu einer
nicht erwünschten Verlagerung zu bürokratischen Strukturen", sagte
Dieser
reale Vermögensverlust ist keine Fügung, sondern das Endergebnis staatlicher
Lenkung von Kapital. Die EU-Kommission legte noch im Juni 2011 einen
Basel-III-Entwurf vor, der sogar im zweiten Jahr der europäischen
Staatsschuldenkrise Banken nach wie vor von einer Risikounterlegung sämtlicher
(!) Staatsanleihen des Euro-Raumes befreit. Amerikanische Volkswirtschaftler
haben das erfolgreiche Zusammenwirken expansiver Notenbank-Maßnahmen einerseits
und staatlicher Lenkung von Kapital zwecks Minderung der öffentlichen Defizite
analysiert. So konnte durch eine lange Periode negativer Realzinsen die
US-Staatsverschuldung von 117 Prozent des Bruttosozialproduktes (1945) auf 35%
des Bruttosozialproduktes (1973) reduziert werden. Deutsche Zeitungen sprechen
in diesem Zusammenhang seit Frühjahr dieses Jahres von "Zinsraub" und
"finanzieller Repression".
Substanzerhalt
mit deutschen Zinshäusern
Stiftungen
sind rechtlich gehalten, den Bestand des Stiftungsvermögens zu erhalten. Die
Stiftungsgesetze schreiben weiterhin vor, daß für die Realisierung des Zweckes
der Stiftung nur auf die Erträge des Stiftungsvermögens nicht aber auf die
Substanz zurückgegriffen werden kann. Momentan stehen Stiftungen Staatsanleihen
zunehmend skeptisch gegenüber. Auch schwankende Fonds, Währungsanlagen oder
"Absicherungen" auf der Basis von Derivaten werden immer weniger als
ausgereifte Anlagealteformen betrachtet.
Als
renditetragender Sachwert erhalten deutsche Bestandswohnimmobilien vermehrt an
Bedeutung. Deren Cash Flows haben sich über sämtliche Konjunkturkrisen hinweg
als robust bewiesen. Mietanpassungen geschehen in regelmäßigen Abständen im
kompletten Wohnungsbestand und laufend im Rahmen der natürlichen Fluktuation.
Durch die Vielzahl der Mieterbeziehungen ist das Geschäft verwaltungsintensiv,
der Eigner ist dagegen - verglichen mit Büroimmobilien - in einer
ausgezeichneten Verhandlungsposition. Die Wertentwicklung eines regional
verteilten Wohnportfolios liegt seit 1977 regelmäßig oberhalb der
Geldentwertungsrate. Dies gilt genauso für die Freie und Hansestadt Hamburg,
die, von der Süddeutschen Zeitung in ihrer Ausgabe vom 9.9.2011 als "Juwel
des Nordens" bewertet wurde. Dort beträgt die durchschnittliche Mietsteigerung
5,8 Prozent entsprechend dem Mietspiegel 2011.
"Der
Hamburger Wohnungsmarkt hatte in den vergangenen beiden Jahren erhebliche
Preissteigerungen zu verzeichnen. Ein Investment ist auch jetzt noch sinnvoll. Mehr
als die Hälfte der Kaltmieten liegen aktuell noch unterhalb von 7 Euro pro M²
und Monat", sagte
Aufwertung von Wohnungsbeständen durch
Nachhaltigkeit
Eine
zeitgerechte Verbesserung von Wohnungsbeständen ist mit Hilfe von energetische
Sanierungen möglich. Viele Wohnimmobilien aus den 1960er und 1970er Jahren
liegen in gut eingewachsenen, attraktiven Stadtlagen. Durch eine energetische
Verbesserung von Gebäudehülle und Anlagentechnik kann der Energieverbrauch um
bis zu 80% reduziert und der Wohnwert gesteigert werden. Die Investitionen
werden nach geltendem Mietrecht über zehn Jahre zu 110 Prozent auf die Mieter
umgelegt. Durch den hohen Einspareffekt sind die Maßnahmen bruttomietenneutral.
Im September 2011 forderte der Deutsche Mieterbund die Politik auf, die
vorgesehene zusätzliche "Energie-Afa" schnell zu beschließen, um den
Umfang der Sanierungen zu erhöhen. Energieeffiziente Wohnimmobilien lassen sich
zukünftig deutlich besser vermieten, da die Energiepreise schneller als die Teuerungsrate
steigen.
Private Placements versus Publikums-Fonds
Für
Investoren, die Wohnungsbestände nicht eigenhändig verwalten möchten, kommen
Private Placements oder Publikumsfonds in Frage. Unter den Publikumsfonds sind
geschlossene Wohnimmobilien-Fonds auf Grund hoher Startkosten oftmals rechtlich
nicht für Stiftungen zweckmäßig, da sie zu Beginn aus den Einlagen und nicht
aus laufenden Erlösen auszahlen. Offene Zinshaus-Fonds bieten durch hohe
laufende Gebühren oftmals nur geringe Renditen. Private Placements von
Wohnimmobilien-Spezialisten werden deshalb für viele Stiftungen zu einer
wirklichen Alternative.
Dazu
gehört das Private Placement "Nachhaltige
Wohnimmobilien Renditefonds Nord" der Hamburger Grundbesitz 24. Die
Verwaltung von Grundbesitz 24 hat mit Hamburger Zinshäusern seit 1998 dauerhaft
Renditen von 8% bis 11 Prozent p.a. (IRR) erzielt. Das aktuelle Private
Placement investiert ? 19.000.000 in ein Portefeuille von energetisch optimalen
Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen in der Metropolregion Hamburg. Die
Invest-Quote beträgt 98,5 Prozent. Die Modernisierungsinvestitionen belaufen
sich auf annähernd 14 Prozent des Volumens. Es wird nur in Euro und zu ungefähr
50 Prozent langfristig finanziert, die Tilgung beträgt 1,5% p.a.. Die laufenden
Auszahlungen erfolgen viermal pro Jahr in Höhe von etwa 5% per annum und
ausschließlich aus laufenden Erträgen. Das Portfolio wird dreimonatlich
bewertet. Die Mindestbeteiligung beträgt Euro 200.000. Die Anleger- und
Treuhandverwaltung liegt bei Rödl & Partner. Investmententscheidungen
werden durch einen autonomen Investitionsausschuß getroffen.
Durch
aktives Asset Management konnten die Mieterlöse des Portfolios in diesem Jahr
um 8% erhöht werden. Bestandsmieten wurden hierbei nicht erhöht. Die
Ausschüttungen lagen im genannten Intervall um 18% über Plan. Im Juni 2011
erhielt das Private Placement das A- Rating von der Analystenfirma
Invest-Report. Nähere Angaben: www.grundbesitz24.de.
Die Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds von
Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH erfüllen Klimaziele des Bündnisses für Wohnen
in Hamburg früher
Effizienzziele der Renditefonds liegen um 32% unter der Richtmarke von
Senat und Wohnungsverbänden
Veröffentlicht am 21. September 2011
Hamburg,
21.9.2011. Die Energiesparziele der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds von
Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH liegen etwa 32% unter den Effizienzzielen von
Hamburger Senat und Immobilienwirtschaft. In dem "Bündnis für das Wohnen
in Hamburg" hatten die Beteiligten am 20.9.2011 festgelegt, den
Heizenergie-Verbrauch bei Hamburger Wohnungen bis zum Jahr 2020 auf
durchschnittlich 133 kWh/m2a zu reduzieren. Die Renditefonds von Grundbesitz 24
planen, schon Jahre eher einen Energiebedarf von weniger als 100 kWh/m2a zu
erreichen. In dieser Zahl ist zusätzlich zur Heizenergie auch die Energie für
die Warmwasserbereitung inkludiert. Dieses macht typischerweise einen Anteil in
Höhe von 10% bei unsanierten Bestandsobjekten aus. Somit liegen die
Renditefonds von Grundbesitz 24 um 32% unterhalb des Bündniswertes von zusammen
etwa 150 kWh/m2a.
Der
Senat hatte sich im Bereich "Wohnen und Stadtentwicklung" für die 20.
Wahlperiode große Zielvorgaben gegeben. Dabei sollten die Rahmenbedingungen für
den jährlichen Bau von 6.000 Wohneinheiten gewährleistetwerden. 2.000 sollten geförderte Wohnungen sein. Vor diesem
Hintergrund vereinbarten die Freie und Hansestadt Hamburg, die Wohnungsverbände
sowie die SAGA GWG die grundlegenden Rahmendaten bei Neubau, Klimaschutz und
energetischen Richtwerten, Städtebau und Erhalt von Backsteinfassaden sowie bei
der Behandlung von Wohnungsnotfällen.
"Eine
entschlossene Senkung des Energieverbrauches rechnet sich nicht nur für das
Ökosystem und nachhaltig denkende Besitzer, sondern gewährleistet nicht zuletzt
die soziale Stabilität einer Stadt ", sagte
Mit
energetischen Sanierungen im Wohnungsbestand läßt sich der Energieverbrauch von
Gebäuden aus den 1960er und 1970er Jahren um etwa 80% reduzieren. Dadurch kann
bei normaler Mietentwicklung in durchschnittlicher Hamburger Lage
voraussichtlich auch in gut zehn Jahren eine monatliche Bruttomiete von um 10
Euro pro m2 angeboten werden. Voraussetzung ist, daß die Sanierungsstrategien
deutscher Bestandshalter, die von der Deutschen Energieagentur in einer Studie
dokumentiert wurden, ebenfalls in Hamburg umgesetzt werden.
Analog
den Zielsetzungen des Integrierten Energie- und Klimaprogramms der
Bundesrepublik Deutschland hatte sich Hamburg mit seinem Klimaschutzkonzept zum
Ziel gesetzt, die CO2-Emissionen um 40 Prozent bis 2020 und um wenigstens 80
Prozent bis 2050 im Vergleich mit dem Stand von 1990 zu reduzieren. Die
Verbände der Wohnungswirtschaft identifizierten sich mit dem neuen Bündnis zu
den Klimaschutzzielen des Senats.
"Der
Energieverbrauch für die Bereitung von Warmwasser läßt sich nicht zuletzt im
Mietwohnungsbereich durch Solarthermie häufig um mehr als 50 % reduzieren.
Deshalb und wegen der überschaubaren Investments wäre die Betrachtung in den
Bündniszielen angemessen gewesen", sagt
Zu den
Nachhaltigen Wohnimmobilien Renditefonds:
Die
Fonds investieren in Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in Hamburg und anderen
norddeutschen Metropolregionen ab Herstellungsjahr 1960 und streben die
energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Der
Fonds Nord hatte am 18. Juni 2011 das Rating A- von Invest-Report, einer
unabhängigen Analystenfirma für geschlossene Fonds, bekommen. Die Analysten
bestätigten dem Fonds von Grundbesitz 24 eine "solide Konzeption"
sowie eine "überdurchschnittlich hohe Einnahmesicherheit". Ziel ist
die Reduzierung des Primärenergieverbrauches im Wohnungsbestand um ungefähr
80%.
Wohnhäuser
sind für mehr als 30 Prozent des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Für die
Objekte im Bestand des ersten Fonds ist ein Primärenergieverbrauch von weniger
als 100 Kilowattstunden/m2a und eine Gesamteinsparung von 102 Mio. kWh entsprechend
10,2 Mio. Ltr. Heizöl beabsichtigt. Mit der eingesparten Energie ließe sich
Wärmedamm-Material für eine Stadt von über 4.000 Einfamilienhäusern
produzieren. Der Fonds verbindet eine geplante Nachsteuer-Rendite von
6,9Prozent p.a. mit dem verbesserten Schutz von Mietern vor künftig weiter
steigenden Energiepreisen. Die fortlaufenden Auszahlungen betragen im
Durchschnitt 4,6 % pro Jahr Sie beginnen mit 2,7 % in 2011 und steigen auf 7
Prozent pro Jahr zum Schluss der Laufzeit. Am Schluss der Laufzeit erfolgt
zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine
weitere Auszahlung an die Geldgeber aus dem prognostizierten
Veräußerungsgewinn. Mittels frühzeitiger Koordination mit den Behörden werden
eventuell gegebene soziale Belange von Wohnungsmietern berücksichtigt.
Zur
Grundbesitz 24:
Die
Grundbesitz 24 GmbH verfügt über eine erfolgreiche Leistungsbilanz im
Arbeitsgebiet der Akquisition, der Erwerbsfinanzierung, der Entwicklung, der
laufenden Bewirtschaftung und der Veräußerung von Mehrfamilienhäusern und
Wohnanlagen. Unter der Direktion ihres Geschäftsführers
Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH zur finanziellen
Repression in der BRD und den USA als Herausforderung für den Vermögenserhalt
Veröffentlicht am 6. September 2011
Die Bezeichnung der
Finanziellen Repression bezeichnet eine staatliche Kapitallenkung zwecks
Entschuldung öffentlicher Haushalte vor dem Hintergrund ansonsten freier
Märkte. Er wurde 1973 durch die US-Ökonomen Shaw und McKinnon eingeführt. Vor
dem Hintergrund der erhöhten Teuerungsraten in der Bundesrepublik Deutschland
und den USA würden bei einem funktionierenden Kapitalmarkt das Zinsniveau
steigen und reale Kapitalverluste verhindert. Daß das in Deutschland und den USA
nicht passiert, liegt an staatlichen Interventionen in die Zins- und
Anleihemärkte. Dazu gehören die Niedrigzinspolitik der EZB und der US-Notenbank
wie auch die bei Kapitalsammelstellen mit Basel II und Basel III gesetzlich
vorprogrammierte Investition in Staatstiteln.
In den USA hat die
Inflationsrate im Juli 2011 den Stand von 3,6% erreicht. In der BRD hat die
Teuerung im Juli 2011 einen Höchststand in Höhe von 2,4% erreicht. Im gleichen
Monat sank die durchschnittliche Rendite deutscher Staatsanleihen auf
gleichfalls 2,4%. Daraus ergibt sich eine reale Rendite von 0,0%. Nach Steuern
war die Rendite negativ. Sie beträgt minus 1,14% beim Spitzensteuersatz von 45%
zzgl. 5,5% Solidaritätszuschlag. Die Niedrigzinspolitik der Notenbanken ebenso
wie die erzwungene Anlage in Staatsanleihen verzerren den Zinsmarkt. Diese
Manipulationen führen zu niedrigeren Zinsen über das gesamte Laufzeitspektrum.
Sie gehen zu Lasten der privaten Guthaben und Pensionsansprüche.
Mit höheren nominalen
Steuereinnahmen bei fallenden Zinsen wird die Zinsbelastung der öffentlichen
Haushalte vermindert. Zur selben Zeit fällt der reale Wert der ausstehenden
Staatsschulden. Diese stiegen nach der Finanz- und Wirtschaftskrise stark an,
weil die öffentlichen Haushalte über eine in Wirklichkeit unbeschränkte
Staatsgarantie für defizitäre deutsche Banken und EU-Randstaaten erheblich
belastet wurden.
In den USA sank die
Quote der Staatsschulden am BSP von 117% in 1945 auf 35% in 1973. Diese
beachtliche Entschuldung der Vereinigten Staaten vollzog sich angesichts
wirtschaftlichen Wachstums, steigender Inflation und stark regulierter
Finanzmärkte. Während der nominale Staatsschuldenstand der Vereinigten Staaten
sich wenig veränderte, war der Realzins in den Vereinigten Staaten von Amerika
in der Hälfte aller Jahre von 1945 bis 1980 negativ. Im Durchschnitt wurde
dabei eine Reduktion der öffentlichen Schulden in Höhe von 3% p.a. bis 4% p.a.
erzielt. Das geht aus einer Untersuchung der Ökonomen Carmen M. Reinhart und M.
Belen Sbrancia aus dem Jahre 2011 hervor. Die Studie trägt den Titel "The
Liquidation of Government Debt" und wurde für das National Bureau of
Economic Research der USA angefertigt.
"Der erfolgreiche
Schuldenabbau der Vereinigten Staaten von Amerika nach 1945 über finanzielle
Repression ist für Fiskalpolitiker und Notenbankchefs scheinbar ein
verlockendes Vorbild", sagt
Der im Juli 2011 von
EU-Binnenmarktkommissar Barnier
vorgelegte Plan der neuen Aufsichtsregeln für Banken (Basel III) sieht trotz
der wachsenden Staatsschuldenkrise im Euroraum vor, daß Staatstitel von der
Kapitalunterlegung weiterhin ausgenommen werden. Ein Investment in Realwerte
empfiehlt auch Bill Gross, Begründer und Managing Director von PIMCO, dem größten
amerikanischen Anleihen-Anleger. In seinem letzten Investment-Outlook vom
August 2011 bezeichnet er ausdrücklich Finanzielle Repression, Inflation und
Dollarabwertungen als verfügbare Optionen der US-Administration für die
Bewätigung der Staatsdefizite.
Inflation führt auch
zu einer Diskriminierung einkommensschwacher Bevölkerungsteile, weil der
private Budgetanteil für Energie und Nahrungsmittel unverhältnismäßig steigt.
Die Heizölpreise sind von ? 35 pro 100 Liter im Jahr 2002 auf ? 83 pro 100 Liter
in 2011 gestiegen. Das ist eine Erhöhung um 137% in 9 Jahren. Die mittlere
jährliche Teuerungsrate beträgt damit 10%. Demzufolge werden die Energiekosten
für das Wohnen in einigen Jahren über den Kaltmieten liegen. Energetisch
optimierte Wohnhäuser sind ein Mittel zur Sicherung der sozialen Stabilität
geworden. Mieter können vor Verarmung oder gesundheitlichen Schäden geschützt
werden. Energetisch optimierte Wohnhäuser sind auch eine bevorzugte
Objekt-Klasse. Durch die energetische Verbesserung kann sichergestellt werden,
daß langfristig ein erhöhter Teil der Gesamtmieten beim Besitzer verbleibt und
nicht zu Ungunsten der Mieter für inflationierte Energiekosten verwendet werden
muss.
"Die
Energiepreise werden in Anbetracht der zunehmenden Inflation weiter
steigen", sagt
Über die Nachhaltigen
Wohnimmobilien Renditefonds:
Die Fonds investieren
in Objekte in Hamburg und anderen norddeutschen Ballungsräumen ab
Herstellungsjahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung
des zu erwerbenden Bestandes an. Der Renditefonds Nord hatte am 18. Juni 2011
das Rating A- von Invest-Report, einem unabhängigen Analystenhaus für
geschlossene Fonds, erhalten. Die Analysten bescheinigten dem Renditefonds von
Grundbesitz 24 eine "solide Konzeption" und eine "überdurchschnittlich
hohe Einnahmesicherheit". Ziel ist die Minderung des
Primärenergieverbrauches im Wohnungsbestand um ungefähr 80%.
Wohnhäuser sind für
mehr als 30 % des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Für die Bestandsobjekte
des ersten Renditefonds ist ein Primärenergieverbrauch von weniger als 100
Kilowattstunden/m2a sowie eine Gesamteinsparung von 102 Mio. kWh
beziehungsweise 10,2 Millionen Ltr. Heizöl beabsichtigt. Mit der eingesparten
Energie ließe sich Wärmedamm-Werkstoff für eine Stadt von mehr als 4.000 Einfamilien-Wohnhäusern
produzieren. Der Renditefonds verbindet einen geplanten Nachsteuer-Überschuß
von 6,9Prozent p.a. mit dem erhöhten Schutz von Mietern vor künftig weiter
steigenden Energiepreisen. Die fortlaufenden Auszahlungen betragen im Schnitt
4,6 % per annum Sie beginnen mit 2,7 Prozent in 2011 und steigen auf 7 Prozent
per annum zum Ende der Laufzeit. Am Ende der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den
laufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine weitere Auszahlung an
die Geldgeber aus dem prognostizierten Veräußerungsgewinn. Durch frühzeitige
Absprache mit den Behörden werden evtl. gegebene soziale Belange von
Wohnungsmietern berücksichtigt.
Über Grundbesitz 24:
Die Grundbesitz 24
GmbH verfügt über eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Bereich des Erwerbes,
der Finanzierung, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und der Vermarktung von
Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Direktion des Geschäftsführers
Veröffentlicht am 8. April 2011
Nachdem bereits
Deutschland, Frankreich, das Königreich Spanien, die Tschechische Republik und
die Republik Italien eine drastische und teils rückwirkende Verminderung der
Solarförderungen vollzogen oder angekündigt hatten, hat nun die englische
Regierung am 23. März 2011 bekanntgemacht, daß sie die Solarförderung ebenfalls
drastisch heruntersetzen will. Danach soll die Subvention für
Photovoltaikanlagen ab 250 kW Leistung um mehr als 70 % von 29,3
p/Kilowattstunde auf fürderhin 8,5 p/Kilowattstunde vermindert werden. Die
Ankündigung hatte schon Auswirkungen: geplante Investitionen in England wurden
von einzelnen Investoren kurzfristig abgesagt.
Im Dezember 2010 hatte
schon das Königreich Spanien wegen des Budgetdefizits rückwirkend die
Einspeisevergütung für Solarstrom gekürzt. Am 3. März 2011 folgte die Regierung
des bisher als budgetär zuverlässig geltenden Italien. Emissionshäuser mit
massiv fremdfinanzierten Produkten sehen sich in diesen Staaten mit erheblichen
Schwierigkeiten konfrontiert.
"Bei stark
verschuldeten Staaten bestätigt sich neuerlich die finanzielle Hackordnung:
erst PIMCO, dann die inländische Schwerindustrie, dann alle anderen Investoren.
Bestmögliche Zuverlässigkeit gewähren nur Investments, die sich von Hause aus
rechnen. Das war schon zu Fuggers Zeiten so. Wohnimmobilien gehören zu den
präferierten Anlageformen längerfristig erfolgreicher, wohlhabender
Privatpersonen und Institutionen". Nähere Angaben: von Christoph
Marloh.
Das Königreich Spanien
hatte am 24.12.2010 ein Gesetz publiziert, wodurch die Schmälerung der
Förderung für Solaranlagen um 15% für die kommenden 3 Jahre erfolgen soll. Die
Schmälerung betrifft ebenfalls aktuell produzierende Anlagen. Sie erfolgt,
obschon die Einspeisevergütung wie in Deutschland "von den Stromkunden
bezahlt" wird. In den Jahren 2008 und 2009 haben deutsche Solarfonds
630.000.000 EUR in spanische PV-Anlagen investiert. Deutlich gehebelte
Solarfonds müssen in nächster Zeit auf Ausschüttungen verzichten oder sind in
Gefahr, notleidend zu werden. Ob Klagen von ausländischen Geldgebern vor
spanischen Gerichten Erfolg haben werden, erscheint unklar.
Am 03. März 2011 hatte
die italienische Regierung den Beschluß des Regierungsgesetzes (decreto legislativo)
zur Umsetzung der Richtlinie 2009/28/EG zur Unterstützung der Verwendung von
Energie aus erneuerbaren Quellen ("Neue Energiedekret")
bekanntgemacht. Entgegen den Erwartungen, die das Ministerialdekret vom 6.
August 2010 ("Conto Energia 3") erweckt hatte, wird mit der
Verabschiedung des Neuen Dekrets die Disposition und Fortführung von
augenblicklich laufenden Investitionen in gravierender Art gefährdet. Auf diese
Weise kann der gesamten Solarindustrie in der Republik Italien bleibender
Schaden zugefügt werden. Die beschlossenen Änderungen können eine baldiges Aus
privater Investitionen ebenso wie der Finanzierungen durch Finanzinstitute
bewirken wie auch neue Vorhaben verhindern. Das Neue Energiedekret sieht vor,
dass die Fördertarife des seit dem 1. Januar 2011 geltenden Conto Energia 3
einzig noch denjenigen PV-Anlagen zuerkannt werden, die bis spätestens zum 31.
Mai 2011 an das Netz angeschlossen
werden. Sämtliche PV-Anlagen, die nach dem 31. Mai 2011 an das Stromnetz
angeschlossen werden, bekommen die noch durch ein bis spätestens zum 30. April
2011 zu erlassendes neues Dekret zu bestimmende Fördertarife. Nach
nichtamtlichen Angaben beabsichtigt die Administration, diese Subventionstarife
stark zu und hierbei unter anderem die
Verringerung der Materialkosten zu beachten und eine jährliche Deckelung der
Gesamtfördermenge vorzusehen. Selbst wenn die allgemein bekannt gewordenen
Vorschriften in einigen Jahren als nicht verfassungskonform eingestuft werden,
dürfte der Verlust für die junge Solarenergiebranche beträchtlich sein. Weitere
Hinweise von Christoph
Marloh.
Zu den Nachhaltigen
Wohnimmobilien Renditefonds:
Die Fonds investieren
in Objekte in norddeutschen Metropolregionen ab Baujahr 1960 und streben die
energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an.
Wohnhäuser sind für mehr als 30 % des Primärenergiebedarfs verantwortlich.
Durch energetische Sanierungen kann der Primärenergiebedarf je nach
Herstellungsjahr um bis zu 80% reduziert werden. Für die Objekte im Bestand des
ersten Renditefonds ist ein Verbrauch von Primärenergie von weniger als 100
Kilowattstunden/m2a und eine gesamte Einsparung von 102 Millionen kWh
entsprechend 10,2 Millionen Liter Heizöl beabsichtigt. Mit der eingesparten
Energie ließe sich Wärmedamm-Material für eine Kleinstadt von mehr als 4.000
Einfamilien-Wohnhäusern erzeugen. Der Fonds verbindet eine geplante
Nachsteuer-Rendite von 6,9% p.a. mit dem erhöhten Schutz von Mietern vor
künftig weiter steigenden Energiepreisen. Die fortlaufenden Auszahlungen
belaufen sich auf im Schnitt 4,6 Prozent per annum Sie beginnen bei 2,7 % in
2011 und steigen auf 7 Prozent p.a. zum Schluss der Laufzeit. Am Schluss der
Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den laufenden Auszahlungen und der
Kapitalrückzahlung eine zusätzliche Auszahlung an die Anleger aus dem
prognostizierten Verkaufsgewinn. Durch frühzeitige Absprache mit den Behörden
werden evtl. gegebene soziale Mieterbelange berücksichtigt.
Über Grundbesitz 24:
Die Grundbesitz 24
GmbH besitzt eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet des Erwerbes,
der Erwerbsfinanzierung, der Entwicklung, der laufenden Bewirtschaftung und der
Veräußerung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Leitung ihres
Geschäftsführers
Veröffentlicht am 13. März 2011
Die Abrechnungen für
Heizkosten 2010 werden in Deutschland für mit Heizöl beheizte Wohngebäude um
30% bis 50% höher ausfallen als im Vorjahr. Ursache ist ein um annähernd 22%
erhöhter Bezugspreis für Heizöl sowie ein wetterbedingt erhöhter Energiebedarf.
Das ist das Resultat aktueller Auswertungen der
Verbrauchserfassungsunternehmen. Besonders betroffen sind einkommensschwache
Haushalte. Energetische Modernisierungen im Wohnungsbestand gewinnen hiermit
weiter an Bedeutung.
Christoph
Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Emittent von Renditefonds
für nachhaltige Wohnimmobilien sagte dazu:
"Energie kann zur
neuen sozialen Frage werden. Welche Folgen hohe Preiserhöhungen bei Waren des
täglichen Bedarfs haben können, ist an der Peripherie Europas wahrzunehmen. Die
energetische Modernisierung des Wohngebäudebestandes ist eine Frage der
politischen Weisheit. Der Ersatz von Energieimporten durch lokale Wertschöpfung
in Handwerk und Industrie ist gesamtwirtschaftlich wünschenswert, weil sie
neben konjunkturellen Anstößen einen langfristigen Substanzerhalt
fördert".
Seit der Liberalisierung
der Strom- und Gasmärkte in Deutschland vor 10 Jahren hat sich der Bezugspreis
für Erdgas fast verdoppelt. Die Kilowattstunde Strom kostete 2007 nahezu 50
Prozent mehr als 1998. Gleichwohl kündigten zu Anfang des Jahres 2008 zusammen
437 Anbieter von Strom Preiserhöhungen von noch einmal gut sieben % an. Im
Sommer zogen 218 Gasversorger wegen der sogenannten Ölpreisbindung mit
durchschnittlichen Kostenerhöhungen von 15 % nach. Licht und Wärme entwickeln
sich somit gerade für einkommensschwache Haushalte zu Luxusgütern. Namentlich
Erwerbstätige mit einem Netto-Einkommen von weniger als 900 EUR monatlich, das
sind 13 Prozent der Deutschen, sind von der Belastung betroffen.
Christoph
Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von Fonds für
nachhaltige Wohnimmobilien sagt dazu:
"Heizöl ist im ersten
Quartal 2011 teurer als im Durchschnitt des Jahres 2010. Die zweite Miete ist
auf dem Wege, zum Vermietungshindernis für unsanierte Bestandswohnungen zu
werden. Der Renditefonds Nord für Nachhaltige Wohnimmobilien sorgt durch
energetische Sanierungen des Bestandes für eine Entlastung der Mieter von
weiter steigenden Energiepreisen. Durch die energetischen Modernisierungen
steigt parallel für die Anleger das Ertragspotential gegenüber unsanierten
Objekten".
Die Deutsche
Energieagentur dena hat in ihrer Sanierungsstudie die Wirtschaftlichkeit
energetischer Modernisierungen im Mietwohnungsbestand untersucht. Sie kommt zu
dem Endergebnis, daß sich die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern
sowohl für Bestandshalter als auch für Mieter rechnet. Danach kann der
Energiebedarf bei Gebäuden, die ohnedies saniert werden müssen, ohne
Zusatzbelastungen für Mieter oder Bestandshalter um rund 75 Prozent gesenkt
werden. Sogar eine Reduktion in Höhe von 80 Prozent, was den Klimazielen der
Bundesregierung für 2050 entspricht, würde lediglich eine geringe Erhöhung der
Mieten nach sich ziehen. Steigen die
Kosten für Energie weiter an, ist auch diese Veränderung bruttomietenneutral.
Die Analyse basiert auf dem dena-Modellversuch "Niedrigenergiehaus im
Bestand", in dem in etwa 350 Wohnimmobilien hocheffizient modernisiert
wurden.
Ein Hauptteil der
geschätzt 18 Millionen Wohnimmobilien in Deutschland wurde vor 1978 und somit
vor dem Inkraftsetzen der ersten Wärmeschutzverordnung erbaut. Gleichzeitig
liegt die Quote der Neubauten bei unter einem %. Zur Erreichung der Klimaziele
ist im Bereich der Gebäude deswegen die energetische Sanierung der bestehenden
Wohngebäude ausschlaggebend. In kaum einem anderen Bereich schaffen
Investitionen einen so vielfältigen Nutzen: Vermietungsfähigkeit und Betrieb
der Immobilie sind auf lange Sicht gesichert und der Wert des Objektes steigt.
Für den Nutzer bewirkt die Steigerung der Energieeffizienz einen besseren
Wohnstandard, eine größere Unabhängigkeit von Energiepreissteigerungen und auf
lange Sicht eine Erhöhung des frei verfügbaren Einkommens. Außerdem werden die
CO2-Emissionen in Deutschland reduziert. Die Einsparmöglichkeiten sind, vor
allem bei Bestandsbauten, enorm. Objekte, die mit marktüblichen Techniken
energetisch modernisiert werden, können den Energiebedarf um bis zu 85 %
ermäßigen und häufig weit besser als ein Neubau sein.
Verfaßt von Christoph
Marloh.
Veröffentlicht am 27. Februar 2011
90.000 Wohnungen fehlen zurzeit in Hamburg. Dieses Defizit
ergibt sich, wenn die Zahl der Haushalte
und der Wohneinheiten in das Verhältnis gesetzt wird. Das geht aus der Studie
eines norddeutschen Immobilienunternehmens hervor, die auf der Basis eigener
Unterlagen und Marktdatenen angefertigt wurde. Die Wohneigentumsquote liege bei
nur 22 % gegenüber dem international geringen Bundesdurchschnitt von 45
Prozent.
Christoph
Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Emittent von nachhaltigen
Wohnimmobilien-Fonds sagte dazu:
"Immobilienbesitzer finden gegenwärtig wenige ansprechende
Anlagemöglichkeiten vor. Die geringen Kapitalmarktzinsen sowie monetäre
Unsicherheiten sind dafür verantwortlich, daß in 2010 lediglich 450 Zinshäuser
in Hamburg veräußert wurden. Da Kapitalanleger demgegenüber vermehrt die
Sicherheit von Wohnimmobilien suchen, steigen die Preise am Hamburger Markt für
Zinshäuser weiter. Der Renditefonds Nord für Nachhaltige Wohnimmobilien verfügt über hervorragende Einkaufskontakte
in Hamburg und bündelt das Kapital. Dadurch erhalten Anleger Zugang zu Objekten,
die andernfalls Profis vorbehalten geblieben wären. Durch die energetischen
Sanierungen des Portfolios steigt das Renditepotential der Wohnimmobilien
weiter".
Zu den beliebtesten Kapitalanlagen zählen in Deutschland
Immobilien. Hauptsächlicher Leitgedanke für eine Immobilienanlage sind für
viele Immobilienkäufer die Furcht vor Inflation und die Beurteilung der
Immobilie als verhältnismäßig sichere Anlageform. Zinshäuser zeichnen sich bei
richtiger Selektion durch eine hohe Beständigkeit aus. So haben sie sich im
Gegensatz zu Gewerbeimmobilien unabhängiger von konjunkturellen Schwankungen
entwickelt. Deshalb verzeichnen Wohnimmobilien zunehmend Nachfrage als
Kapitalanlage.
Christoph
Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von nachhaltigen
Wohnimmobilien-Renditefonds sagt dazu:
"Die Preiserhöhungen an den Warenmärkten und das monetäre
Wachstum in den Vereinigten Staaten von Amerika, Europa, China sowie Japan
führen vermehrt zu Inflationsbefürchtungen. Wohnimmobilienfonds sind ideal als
Rundum-Sorglos-Paket für Anleger, die jetzt in Sachwerten anlegen möchten, ohne
auf fortlaufende Einkünfte zu verzichten. Der Fonds Nord von Grundbesitz 24 ist
mit einer Investitionsquote von 97 Prozent ein exzellentes Mittel zur
Werterhaltung und Einkommenssicherung".
In Deutschland ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien fortwährend
hoch. Seit den 1960er Jahren hat sich die Anzahl der privaten Haushalte auf
annähernd 40 Mio. verdoppelt. Ungeachtet des kommenden Bevölkerungs-Rückganges
sollen es bis zum Jahr 2020 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes in etwa
eine halbe Million Haushalte mehr sein.
Hierbei sind langfristige gesellschaftliche Entwicklungen eine Ursache
für diese weiterhin steigende Nachfrage. Die Tendenz zu kleineren Haushalten
spielt hierbei eine wichtige Rolle. Zwei Drittel aller Wohnungen werden
gegenwärtig nur noch von ein oder zwei Menschen bewohnt. Veränderte
Lebensweisen gehören zu den hauptsächlichen Ursachen. Die zunehmende Zahl
älterer Personen führt immer mehr Einzelhaushalte bis ins höhere Alter, während
jüngere Generationen später mit der Familiengründung beginnen.
Eine bevorzugte Form des Wohnens stellen Wohnungen in guten
Standorten von Ballungsräumen dar. Vornehmlich die oftmals besseren
Einkommensmöglichkeiten, das bessere Arbeitsangebot ebenso wie die bessere
Infrastruktur besitzen eine große Anziehungskraft. Als städtische Lebensqualität werden die
unterschiedlichen Einkaufsmöglichkeiten, das umfassendere Kulturangebot wie
auch die Bildungs- und medizinischen Einrichtungen geschätzt. Es zeichnet sich
hingegen eine nach Regionen differenzierte Entwicklung ab. In vielen Metropolregionen
wächst die Nachfrage nach Wohnungen durch die steigende Zahl von privaten
Haushalten wie auch eine geringe Neubautätigkeit, während sich in einigen
Bereichen verstärkt Abwanderungsbewegungen andeuten.
Die Neubautätigkeit ging in der Bundesrepublik Deutschland
zurück: ein neues Nachkriegstief wurde hierbei in 2008 erreicht. Nach dem
Bauboom der Wiedervereinigung in der Mitte der 1990er Jahre hat die Anzahl der
neu fertig gestellten Wohnungen kontinuierlich abgenommen. Ursachen sind eine
Reduzierung von Bauflächen wie auch stark gestiegene Baukosten. In der
Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 10. Juli 2009 kennzeichnete es ein
Funktionär des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) folgendermaßen: "Die
Schere zwischen dem Bedarf an neuen Wohnimmobilien und dem Wohnungsneubau
klafft immer weiter auseinander". Ein Wohnungsmangel zeichnet sich im
Besonderen in den fühlbar nachgefragten Lagen in deutschen Ballungszentren ab.
Es wird geschätzt, daß der kommende Bedarf an Wohneinheiten in den Metropolregionen
nicht mehr gedeckt werden, kann, wenn die Wohnungsbauaktivität nicht wieder
zunimmt.
Zu den Renditefonds für Nachhaltige
Wohnimmobilien :
Die Renditefonds investieren in Objekte in norddeutschen
Metropolregionen ab Baujahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige
Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Wohnimmobilien sind für mehr
als 30 % des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische
Modernisierungen kann der Primärenergiebedarf je nach Baujahr um bis zu 80%
reduziert werden. Für die Objekte im Bestand des ersten Renditefonds ist ein
Verbrauch von Primärenergie von unter 100 kWh/m2a sowie eine Gesamteinsparung
von 102 Millionen Kilowattstunden bzw. 10,2 Mio. Ltr. Heizöl beabsichtigt. Mit
der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Werkstoff für eine Kleinstadt von
mehr als 4.000 Einfamilienhäusern erzeugen. Der Renditefonds verbindet eine
geplante Nachsteuer-Rendite von 6,9Prozent p.a. mit dem erhöhten Schutz von
Mietern vor weiter steigenden Energiepreisen. Die fortlaufenden Auszahlungen
betragen im Durchschnitt 4,6 Prozent per annum Sie beginnen bei 2,7 Prozent in
2011 und steigen auf 7 Prozent per annum zum Schluss der Laufzeit. Am Schluss
der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den laufenden Auszahlungen und der
Kapitalrückzahlung eine weitere Auszahlung an die Investoren aus dem
prognostizierten Verkaufsgewinn. Mittels frühzeitiger Koordination mit den
Behörden werden potentiell gegebene soziale Mieterbelange berücksichtigt.
Über Grundbesitz 24:
Die Grundbesitz
24 GmbH besitzt eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet des
Erwerbes, der Finanzierung, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und der
Vermarktung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Leitung ihres
Geschäftsführers
Veröffentlicht am 26. Februar 2011
20 Prozent der deutschen Beschäftigten haben seit Ausbruch
der Finanz- und Wirtschaftskrise in 2008 ihre privaten Vereinbarungen zur
Vorsorge gekündigt. Zwei Drittel der Berufstätigen halten Immobilienbesitz für
die bestmögliche Form der privaten Vorsorge. Das geht aus der
Allensbach-Untersuchung "Altersvorsorge in Deutschland 2010/2011"
hervor, die im Auftrag der Postbank angefertigt wurde.
Christoph
Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Emittent von nachhaltigen
Wohnimmobilien-Renditefonds sagt dazu:
"Wohnimmobilien erfreuen sich einer Renaissance als
krisensicherer renditetragender Sachwert. Um mit der Vermietung von
Wohnimmobilien auf lange Sicht erfolgreich zu sein, sind die Auswahl der Lagen
und in Anbetracht weiterhin steigender Energiepreise eine hohe energetische
Güte erforderlich. Der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord
konzentriert sich auf die vitale Metropolregion Hamburg, einen der Top 3
Standorte in Europa. Durch geringen Energieverbrauch sind die Objekte des
Renditefonds zu besseren Bedingungen vermietbar als unmodernisierte Zinshäuser.
Hiermit realisiert der Renditefonds eine zukunftsfähige Form der privaten
Einkommenssicherung".
Der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord erwirbt
gepflegte, voll vermietete Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in
Metropolregionen in Norddeutschland. Die Objekte werden von Wohnungsfirmen,
Genossenschaften und privaten Bestandshaltern gekauft. Der Renditefonds
investiert nur in voll vermietete Bestandsobjekte, wobei Hamburg beim Ankauf
durch den Renditefonds angesichts der von Marktforschern weiterhin als
überdurchschnittlich vorausgesagten Wertentwicklung bevorzugt wird. Der
Renditefonds kauft zwei Klassen von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen: auf
der einen Seite preiswerte Wohnimmobilien ab Baujahr 1960, die ein
Energiesparpotential von etwa 80 % besitzen und nach Ankauf durch den
Renditefonds energetisch saniert werden. Auf der anderen Seite Wohnimmobilien,
die energetisch schon auf Neubaustandard sind. In beiden Fällen soll der
Primärenergiebedarf deutlich unter 100 kWh pro m2 und Jahr liegen. Bei den älteren Herstellungsjahren
ab 1960 ist ein Verbrauch von über 300 kWh pro m2 und Jahr vor der energetischen Sanierung
typisch. An diesem Punkt trägt der Fonds in einer für den Geldgeber
vorteilhaften Art dazu bei, die Einfuhr knapper
Energieträger zu reduzieren.
Christoph
Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von nachhaltigen
Wohnimmobilien-Fonds sagt dazu:
"Nachhaltigkeit ist eine Win-Win-Situation.
Investoren profitieren von Wertsteigerungen ihrer Objekte durch energetische
Modernisierungen, Mieter sind in Zukunft besser gegen steigende Energiepreise
geschützt und genießen ein angenehmeres Raumklima während die Umwelt von
Emissionsvermeidung und vom Schutz der natürlichen Ressourcen profitiert".
Christoph
Marloh äußerte sich kürzlich zur Umweltpartnerschaft mit Hamburg.
Für Wohngebäude hat die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges
Bauen (DGNB) erstmals im Juni 2010 ein Zertifikat publiziert. Der Fonds strebt
an, mittelfristig alle Objekte zertifizieren zu lassen. Die Kontrolle der
Nachhaltigkeitskriterien des Fonds - grundsätzlich der Primärenergieverbrauch
pro m2 Wohnfläche - erfolgt durch zertifizierte interne und externe
Energiemanager in 3 Zeiträumen. An erster Stelle wird vor Erwerb im Rahmen der
Prüfung eine bedarfsorientierte Energiebilanz des Objektes angefertigt. Hierbei
wird ein Modernisierungsansatz für Gebäudehülle, Fenster und Türen,
Heizungsanlage und für den Einsatz von Solarthermieanlagen entwickelt, das
Einsparpotential ermittelt und durch eine Rentabilitätsrechnung unterlegt.
Zweitens erfolgt vor Umsetzung der energetischen Sanierung bei jedem Objekt eine
Aktualisierung der Berechnungen zu den Nachhaltigkeitsparametern. Drittens
erfolgt die Kontrolle des tatsächlichen Einhalts der Kennzahlen alljährlich im
Rahmen der Betriebskostenabrechnungen auf der Basis der von einem externen
Auftragnehmer erstellten Verbrauchsabrechnungen.
Einkaufkriterien für den Renditefonds Nord für
Nachhaltige Wohnimmobilien
Veröffentlicht am 7. Februar 2011
Die Renditefonds
für Nachhaltige Wohnimmobilien konzentrieren sich auf dynamische
Ballungsräume. Die Standorte der Objekte sollen im Bereich des öffentlichen
Personennahverkehrs der Großstädte liegen. Im Falle der Metropolregion Hamburg
ist dieses das Bereich des HVV (Hamburger Verkehrsverbund). Die Objekte sollen
auf lange Sicht vermietet oder verpachtet werden. Sie besitzen wenigstens 5
Wohnungen. Die laufenden Einkünfte aus den Objekten stammen überwiegend aus der
Vermietung von Wohnraum. Mögliche gewerbliche Flächen sind auf keinen Fall an
Unternehmen aus dem Rotlicht-Milieu vermietet und beeinträchtigen auch sonst
nicht die Nutzung der Wohnungen. Das Objekt soll großteils vermietet sein, ein
etwaiger Leerstand ist bei Anschaffung gering.
Die Finanzierung des Objektes erfolgt mit einem langfristigen
Fremdkapitalanteil von höchstens 50%. Die Finanzierung des Objektkaufes erfolgt
über eine sog. non-recourse-Finanzierung, wird also nur durch die zu
erwerbenden Wohnimmobilien besichert.
Verlangen Sie das ausführliche Einkaufsprofil an per Email
an willkommen 'at' gb24fonds.com.
Einkaufsprozeß für
Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds
Die Renditefonds
streben an, Objekte mit geringem Energieverbrauch zu erwerben bzw. zu
erwerbende Wohnimmobilien energetisch zu verbessern. Notwendige energetische
Optimierungen sollen durch Energieeinsparungen und großteils
bruttomieten-neutrale Mieterumlagen refinanziert werden.
Die Marktuntersuchung, die Prüfung und der Ankauf der
Wohnimmobilien erfolgt durch die Geschäftsfleitung mit deren CEOs
Für jede Kaufentscheidung ist die Erlaubnis des aus drei
Personen bestehenden Investmentausschusses
sowie in bestimmten Fällen des Beirates einzuholen. Investitionsentscheidungen
müssen im Übereinstimmung mit den Investitionsrichtlinien der
Beteiligungsgesellschaft stehen.
Verfaßt von: Christoph Marloh
Video-Interview
mit
Veröffentlicht am 5 Februar 2011
In Anbetracht der für Interessenten komplexen
Einkaufssituation in den vitalen Immobilienmärkten wie Hamburg stellt der von
norddeutschen Immobilien- und Fonds-Fachleuten initiierte Nachhaltige
Wohnimmobilien Renditefonds Nord eine interessante Beteiligungsmöglichkeit
an renditestarken Wohnimmobilien in der Metropolregion Hamburg dar. Dank der mehrjährigen
guten Einkaufskontakte
war der Fonds in 2010 in der Lage, seine Einkaufsrichtmarken gegen den
Markttrend zu überbieten. Der Renditefonds
plant ein wirtschaftliches Endergebnis von 7,1% p.a. vor und 6,9% p.a. nach
Steuern.
In einem Interview mit Ecoreporter vom 11.11.2010, dem
Periodikum für ethische und nachhaltige Kapitalanlagen, erläutert Christoph Marloh das
Investment-Thema und die Zielgruppen der Fonds:
Um die Auswirkungen menschlichen Wirtschaftens auf die
Umwelt zu begrenzen, ist im Bereich der privaten Haushalte langfristig eine
Reduzierung des Energieverbrauches unausweichlich. Die Renditefonds für
Nachhaltige Wohnimmobilien sehen Energieaugabensenkungen als Maßnahmen der
Wertsteigerung und streben die Ausführung ökonomisch sinnvoller energetischer
Optimierungen im zu erwerbenden Inventar an.
Raumheizung ist derjenige Einsatzzweck von Energie, bei
dem absolut und relativ der mit Abstand größte Betrag an Endenergie gespart
werden kann. 30% des deutschen Energiebedarfs entstehen für Raumwärme. Der
spezifische Raumwärmebedarf von Objekten kann sowohl im Neubau als auch bei
bestehenden Objekten durch bauliche Mittel (Wärmeisolierung der Gebäudehülle
und Einsatz neuer Fenster) nahezu auf Null verkleinert werden. Durch Einsatz
von Solarthermie-Anlagen kann der Warmwasser-Bedarf zunehmend ohne den Einsatz
von Heizungsanlagen gedeckt werden.
Die Einsparmöglichkeit im aktuellen Immobilienbestand ist
beträchtlich. Der Primärenergiekonsum von Mehrfamilienobjekten der
Herstellungsjahre 1960 bis 1978 liegt im Durchschnitt jenseits von 300 kWh/m2a
und läßt sich durch Modernisierung ökonomisch um etwa 80% absenken. Dies ist
insgesamt bei etwa 75% des Bestandes dieser Baujahre realisierbar.
Verfaßt von: Christoph Marloh
VGF-Zahlen: Deutsche Immobilienfonds
haben 2010 rasant zugelegt
Für geschlossene Fonds wurden 2010 alles in allem rd. 5,84
Mrd. Euro Fondskapital akquiriert und somit 13 % mehr als 2009 (5,14 Mrd. EUR).
Der Verkaufsschlager waren deutsche Immobilienfonds, denen Anleger 1,62 Mrd.
Euro Eigenkapital anvertrauten (+46 %). Immobilienfonds waren auch 2010
dasjenige mit Abstand stärkste Fondssegment, gefolgt von den
Schiffsbeteiligungen (996 Mio. EUR). Platzierungsstärkster Initiator im
Immobiliensegment (In- und Auslandsfonds) war die Hamburgische Immobilien
Handlung (HIH) mit 210,5 Mio. Euro, gefolgt von der Real I.S. (191 Mio. EUR).
Im Bereich der inländischen Immobilienfonds steht die DFH an erster Stelle
(173,3 Mio. Euro). 2011 erwartet der VGF deutlich steigende Platzierungszahlen
bei den Immobilienfonds. Daten zum wachsenden Markt der nachhaltigen Immobilien
finden Sie in der Presseschau
von
Profil von
Veröffentlicht am 25. Januar 2011
Christoph
Marloh hat den Beratungsbereich des IT-Unternehmens Microsoft in
Mitteleuropa gegründet. Er hat verschiedene Firmen und Organisationen aufgebaut
und die erfolgreiche Markteinführung geleitet.
Verfaßt von: Christoph Marloh